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Haus CAROLIN Top 1
Objekt Type: Wohnung
Adresse: 5742 Wald im Pinzgau
Grundstück: --
Wohnfläche: 55.60 qm
Baujahr: --
Zimmer: 2
Heizung: --
€ 399.000,00

Veräusserungs- und Spekulationsgewinn steuerpflichtig beim Verkäufer nach dem Einkommenssteuerrecht

  • Bei Veräusserung einer im Betriebsvermögen stehenden Liegenschaft können - abhängig von Buchwert und Veräußerungserlös steuerpflichtige Veräusserungsgewinne entstehen.
  • Bei Veräusserung einer im Privatvermögen stehenden Liegenschaft (bebaut oder unbebaut) innerhalb von 10 Jahren ab der entgeltlichen Anschaffung (Spekulationsfrist) unterliegen die Einkünfte aus Spekulationsgeschäften (Spekulationsgewinn) beim Veräußerer der Einkommensbesteuerung.
  • Zur Ermittlung des Spekulationsgewinnes ist der um die Veräusserungskosten verminderte Veräusserungserlös den seinerzeitigen Anschaffungskosten (zuzüglich Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen) und abzüglich steuerfreier Subventionen i.S. des §28 Abs. EstG 1988 gegenüberzustellen.
  • Die Spekulationsfrist verlängert sich von 10 auf 15 Jahre, wenn innerhalb von 10 Jahren ab der Anschaffung Herstellungsaufwendungen (Verbesserungen wie z.B. Lifteinbau) in Teilbeträgen gemäss §28 Abs. EstG 1988 abgesetzt wurden. Erfolgte die Absetzung in Teilbeträgen noch nach den bis 31.12.1988 geltenden Bestimmungen des §28 Abs. EstG 1972, so gilt die 10jährige Spekulationsfrist.
  • Hat der Veräusserer die Liegenschaft unentgeltlich ( Schenkung, Erbschaft) erworben, so errechnet sich die Spekulationsfrist ab dem Zeitpunkt der Anschaffung durch den Rechtsvorgänger. Die vom Veräusserer zu entrichtende Spekulationssteuer wird auf Antrag um die beim Erwerb entrichtete Erbschafts- oder Schenkungssteuer ermässigt.

Ausnahmeregelungen beim Spekulationsgewinn

  • Einkünfte aus der Veräusserung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen (samt Grund und Boden), die dem Veräusserer seit der Anschaffung, mindestens aber seit 2 Jahren, als Hauptwohnsitz gedient haben, sind von der Besteuerung ausgenommen.
  • Bei selbst hergestellten Gebäuden unterliegt der auf den Wert des Gebäudes entfallende Anteil des Spekulationsgewinnes nicht der Besteuerung.
  • Bei Veräusserung von unbebautem Grund und Boden vermindert sich der Veräusserungsgewinn nach Ablauf von 5 Jahren seit der Anschaffung um jährlich 10%.

Besondere Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Wurden innerhalb von 15 Jahren vor der Veräusserung eines Gebäudes Herstellungsaufwendungen (Verbesserungen) gemäß § 28 Abs. EstG 1988 auf 10 bzw. 15 Jahre oder gemäß § 28 Abs. EstG 1972 auf 10 Jahre verteilt abgeschrieben oder gegen steuerfreie Rücklagen verrechnet, so hat der Veräusserer die Differenz zwischen dieser erhöhten Abschreibung und der rechnerischen "Normal-Afa" für Herstellungsaufwand als "besondere Einkünfte aus Vermietung" nachzuversteuern. Wenn seit dem 1. Jahr, für das die Herstellungsaufwendungen in Zehntel- und Fünfzehntelbeträgen abgesetzt wurden, mindestens 6 weitere Jahre verstrichen sind, sind über Antrag diese "besonderen Einkünfte" beginnend mit dem Veranlagungsjahr, dem der Vorgang zuzurechnen ist, gleichmäßig verteilt auf 3 Jahre anzusetzen.

Verlust der Zehntel- bzw. Fünfzehntelabsetzung

Wenn der Verkäufer für Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen einen Antrag auf Absetzung in Teilbeträgen gemäß §28 Abs. und 4 EstG 1988 oder gemäss §28 Abs. EstG 1972 (Zehntel- bzw. Fünfzehntelabsetzung) gestellt hat, geht das Recht der Absetzung der im Zeitpunkt des Verkaufes noch nicht geltend gemachten Zehntel- bzw. Fünfzehntelbeträge für den Verkäufer und den Käufer verloren (Sonderregelung bei Erwerb von Todes wegen).

Anteilige Vorsteuerberichtigung gemäß §12 Abs. 10 UstG

Die bei aktivierungspflichtigen Aufwendungen oder Großreparaturen von Gebäuden geltend gemachten Vorsteuerbeträge sind anteilig zu berichtigen (zurückzuzahlen), wenn die betreffende Liegenschaft in den auf die jeweilige Arbeit folgenden neun Kalenderjahren veräussert wird. Der Verkäufer ist berechtigt, dem Käufer die an das Finanzamt zurückzuzahlende Vorsteuer in Rechnung zu stellen (§12 Abs. 14 UstG). Ist der Käufer Unternehmer i.S. des UstG (z.B. auch der Erwerber eines Zinshauses), so kann er diesen Vorsteuerbetrag im Wege des Vorsteuerabzugs geltend machen.

Steuerfreie Rücklagen

Gemäss §11 oder §28 Abs. EstG 1988 bzw. §28 Abs. EstG 1972 sind "Steuerfreie Rücklagen" im Fall der Veräusserung vom Verkäufer sofort steuerpflichtig aufzulösen (Auflösung sonst bis 31.12.1988 gemäss Strukturanpassungsgesetz).

Anschaffungskosten

Bei entgeltlich angeschafften Gebäuden sind die Anschaffungskosten um die Instandsetzungs- und Herstellungskosten zu erhöhen. Damit verringert sich bei einem angeschafften Gebäude der Spekulationsgewinn. Zu beachten ist, dass bei angeschafften und renovierten Gebäuden der Spekulationsgewinn geringer, dafür infolge der Nachversteuerung nach §28 Abs. 7 Einkommenssteuergesetz 1988 die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung entsprechend höher sein werden. Der Veräußerungserlös besteht aus dem Kaufpreis zuzüglich bestimmter übernommener Verbindlichkeiten. Wird ein Gebäude während der Sanierung veräußert, dann kann die Höhe der übernommenen Verbindlichkeiten strittig sein. Als Kaufpreis ist anzusetzen:

  • Barkaufpreis,
  • übernommene, bereits in Anspruch genommene Verbindlichkeiten,
  • übernommene Verbindlichkeiten aus bereits durchgeführten, aber noch nicht
  • abgerechneten Reparaturarbeiten.

Nicht Teil des Kaufpreises sich die noch nicht in Anspruch genommenen Fremdmittel. Hätte der Verkäufer bereits die Verbindlichkeiten mit einem höheren Betrag als erforderlich ausgeschöpft, müsste er über entsprechende Barmittel verfügen. 

Übernimmt der Verkäufer vertraglich Verbindlichkeiten in einer Größe, die mehr als die Reparaturkosten ausmachen, zählt auch dieser Betrag zum Veräußerungserlös. 

Beispiel: ein Steuerpflichtiger hat sein Gebäude revitalisiert und dafür bereits Rechnungen in Höhe von 350.000 € bezahlt. Bei Veräußerung sind keine Rechnungen offen. Der Steuerpflichtiger hat den ihm eingeräumten Kreditrahmen von 400.000 € aber voll ausgeschöpft. Der Käufer übernimmt die Verpflichtung, 400.000 € rückzuzahlen. Als Veräußerungserlös 

Sind 400.000 € und nicht nur 350.000 € anzusetzen. 

Zinsen sind als Werbungskosten beim Spekulationsgewinn abzuziehen, sofern die Zinsen weder als Betriebsausgaben, Werbungskosten noch als Sonderausgaben abgesetzt worden sind. Der Verfassungsgerichtshof kann keinen Grund dafür erkennen, die aus der Anschaffung eines Wirtschaftgutes entstandene Zinsbelastung nicht vom Veräußerungsgewinn abzuziehen. 

Es ist nicht einzusehen, dass ein Veräußerer, der das Wirtschaftsgut mit Fremdkapital angeschafft hat, ungeachtet des größeren Aufwandes, der nötig war, um den Veräußerungserlös zu erzielen, ebenso besteuert wird wie ein Veräußerer, der dazu Eigenkapital verwenden konnte (VfGH 11.3.1994, B 1297/92). 

Zinsen sind selbst dann als Werbungskosten absetzbar, wenn ein Objekt nicht zwecks Wiederveräußerung, sondern für eine private Verwendung erworben worden ist. 

(VwGH 20.4.1995, 9271370262); siehe auch Kurzartikel von Ch. Lenneis in SWK-Heft 25/1995.