Haus CAROLIN Top 8Anger Top 42Haus CAROLIN Top 2220 Grad Panoramablick auf die Bergwelt mit Erker und Süd-Balkon in KönigsleitenHaus CAROLIN Top 1Haus 249Haus CAROLIN Top 7Ferienhaus KatharinaHaus CAROLIN Top 130
Haus CAROLIN Top 8
Objekt Type: Wohnung
Adresse: 5742 Königsleiten
Grundstück: --
Wohnfläche: 72.56 qm
Baujahr: --
Zimmer: 3
Heizung: --
Details
€ 599.000,00

Insider Tipps - Details

< Erhaltungspflicht des Wohnungseigentümers

Besteuerung von Immobilienverkäufen ab 01.04.2012


Weitreichende Änderungen bringt das Stabilitätsgesetz 2012 bei der Besteuerung von Immobilienverkäufen – sowohl im Privatvermögen als auch im Betriebsvermögen. Diese Besteuerung soll sich an die neue Vermögenszuwachsbesteuerung von Kapitalvermögen anlehnen.

Grundstücksveräußerungen im Privatvermögen

Bislang erfolgt die Besteuerung der Gewinne aus der Veräußerung privater Liegenschaften als Spekulationsgewinn mit dem individuellen Einkommensteuersatz, sofern die Liegenschaft innerhalb von 10 Jahren nach deren Anschaffung veräußert wird. Erfolgt die Veräußerung nach Ablauf der 10jährigen Spekulationsfrist, ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei.

Mit 1. April 2012 wurde die Spekulationsfrist abgeschafft und durch eine umfassende Besteuerung der Immobilienverkäufe mit einer neuen Immobilienertragssteuer ersetzt.

  •   Veräußerung von Altvermögen (Anschaffung vor 1. April 2002) ohne Umwidmung:  Grundstücke, die vor dem 1. April 2002 erworben wurden (oder vor dem 1. Jänner 1988 umgewidmet), werden bei der Veräußerung mit 3,5 % vom Verkaufserlös belastet. Dabei werden vom Veräußerungserlös fiktive Anschaffungskosten von 86 % gegengerechnet und der verbleibende Gewinn mit 25 % besteuert. Das ergibt in Summe 3,5 % Belastung. Auf Antrag des Steuerpflichtigen wird der tatsächlich niedrigere Wertzuwachs im Rahmen der Veranlagung besteuert.

  • Veräußerung von Altvermögen (Anschaffung vor 1. April 2002) mit Umwidmung:  Grundstücksumwidmungen von Grünland in Bauland, die ab 1. Jänner 1988 erfolgt sind, werden bei der Veräußerung mit 15 % vom Verkaufserlös belastet. Dabei werden vom gesamten Veräußerungserlös fiktive Anschaffungskosten von 40 % gegengerechnet, der verbleibende Gewinn mit 25 % besteuert. Das ergibt in Summe 15 % Belastung. Auf Antrag des Steuerpflichtigen wird der tatsächlich niedrigere Wertzuwachs im Rahmen der Veranlagung besteuert.

  •   Veräußerung von Neuvermögen (Erwerb ab 1. April 2002):  Gewinne aus der Veräußerung von Liegenschaften, die nach dem 1. April 2002 erworben wurden, werden ab 1. April 2012 mit 25 % versteuert. Die Besteuerung erfolgt vom Verkaufsgewinn (nach Abzug der Anschaffungskosten).

Die Besteuerung hängt nunmehr vom Zeitpunkt der Anschaffung ab. Bei unentgeltlichen Zuwendungen gilt die Anschaffung des Rechtsvorgängers als Erwerbszeitpunkt.

Steuerfrei bleiben weiterhin Immobilienveräußerungen

  • bei Nutzung der Immobilie als Hauptwohnsitz: Entweder der Hauptwohnsitz ist seit 2 Jahren ab der Anschaffung an der Immobilie begründet oder die Immobilie wurde 5 Jahre innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Verkauf als Hauptwohnsitz benützt.

  • bei selbst hergestellten Gebäuden und

  • bei Enteignungen.

Um Substanzbesteuerung zu vermeiden, sollen Verkäufe nach mehr als 10 Jahren durch einen Inflationsabschlag von jährlich 2 % (bis max. 50 %) die Besteuerung abmildern.

Die Immobilienertragssteuer ist als Abgeltungssteuer mit Endbesteuerungswirkung konzipiert. Eingehoben und abgeführt soll sie von den Parteienvertretern (Rechtsanwälte oder Notare) werden, die die Grundstückstransaktion abwickeln. Alternativ kann auch eine Regelbesteuerung in Anspruch genommen werden. Es ist zu beachten, dass sowohl im Falle der Endbesteuerung als auch bei Ausübung der Option auf Regelbesteuerung der Abzug von Werbungskosten nicht möglich ist. Einzige Ausnahme sind die Aufwendungen im Zusammenhang mit der Mitteilung, Selbstberechnung und Entrichtung der Immobilienertragsteuer.

Bei Verlusten aus Veräußerungen von Grundstücken des Privatvermögens können diese Verluste mit anderen Einkünften nicht ausgeglichen werden. Ebenso ausgeschlossen ist weiterhin ein Verlustvortrag.

Liegenschaftsverkäufe im Betriebsvermögen

Werden Liegenschaften des Betriebsvermögens ab 1 April 2012 verkauft, ändert sich grundsätzlich nichts an der bisherigen Steuerabhängigkeit - jedoch unterliegen diese künftig auch der neuen Immobilienertragssteuer von 25 %.

 Gewinne aus dem Verkauf von Grund und Boden werden nunmehr jedenfalls im Betriebsvermögen besteuert, hier gelten aber großteils die neuen Regelungen für Privatvermögen (insbesondere die Begünstigungen für Altvermögen sowie auch der Inflationsabschlag). Die Ermittlung des Veräußerungsgewinnes auf Gebäude hat nach betrieblichen Gewinnermittlungsgrundsätzen zu erfolgen. Bei § 5-Gewinnermittlern (protokollierte Gewerbetreibende) wird es keine Änderung hinsichtlich der Methode zur Ermittlung des Veräußerungsgewinnes geben. Auch bei Veräußerung aus dem Betriebsvermögen stellen Ausgaben im Zusammenhang mit der Veräußerung steuerlich künftig keine abzugsfähigen Betriebsausgaben mehr dar.

Lediglich Einkünfte aus gewerblichem Grundstückshandel sowie der gewerblichen Immobilienentwicklung bleiben im Rahmen des Gewerbebetriebes mit dem Progressionssatz besteuert. Dies gilt auch für die Aufholung von vorgenommenen Teilwertabschreibungen im Betriebsvermögen.

Bei Einnahmen-Ausgabenrechnern wird die Absetzbarkeit von Grundstücksanschaffungen, die Umlaufvermögen darstellen, auf den Veräußerungszeitpunkt verschoben. Damit werden bestimmte steuerliche Grundstückshandelsmodelle eingeschränkt.

Im betrieblichen Bereich scheint nach dem derzeitigen Gesetzesentwurf ein Verlustvortrag nach wie vor möglich.

Auswirkungen

Mit 1. April 2012 werden künftig Verkäufe von Immobilien im Privatvermögen, aber auch aus dem Betriebsvermögen von natürlichen Personen, steuerpflichtig - unabhängig von der Behaltedauer. Steuerfrei bleiben nur noch gewisse Ausnahmefälle, zum Beispiel Hauptwohnsitz-Immobilien.

Die neue Immobilienertragsteuer wird 25 % betragen und– vergleichbar der Kapitalertragsteuer bei Kapitalvermögen – Endbesteuerungswirkung haben. Für Altvermögen, das eigentlich mit April 2012 nach alter Rechtslage steuerfrei verkauft werden könnte, wird es keine Ausnahme geben, lediglich eine reduzierte Steuerbasis.

Grundstückseigentümer müssen künftig die Anschaffungskosten und Anschaffungsnebenkosten aufzeichnen, z.B. Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Notar. Nur so kann beim Verkauf der steuerpflichtige Gewinn richtig ermittelt werden bzw. nur so können dem Parteienvertreter die Anschaffungskosten bestätigt werden.

Die Neuregelungen treffen auch in- und ausländische Personengesellschaften, falls diese im Rahmen einer Vermögensverwaltung österreichische Immobilien halten und natürliche Personen als Gesellschafter haben. Diese Personengesellschaften sind steuerlich transparent, Immobilienverkäufe der Gesellschaft werden den Gesellschaftern anteilig zugerechnet.

(Alle Angaben ohne Gewähr!)